الزام به فک رهن

الزام به فک رهن :  گاهی اوقات اتفاق می‌افتد که یک شخص بدهکار به دیگری باشد و به‌عنوان وثیقه برای پرداخت بدهی، مالی را به طلبکار می‌دهد. درصورتی‌که بدهکار بدهی خود را پرداخت کند، طلبکار موظف است مالی را که به‌عنوان وثیقه دریافت کرده بوده است به بدهکار بازگرداند. اگر طلبکار از بازگرداندن مال خودداری کند در این صورت بدهکار باید بدهکار الزام به فک رهن را تقاضا کند.

در حالت دیگر، مالک ملک خود را با استفاده از یک مبایعه‌نامه عادی به فرد دیگری منتقل می‌کند و تعهد می‌دهد که قبل از تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، اما در موعد مقرر قادر به انجام این کار نمی‌باشد. در این حالت، خریدار که به علت عدم خارج‌شدن ملک از رهن، زیان می‌بیند، می‌تواند با اقدام به دعوای الزام به فک رهن برای حق خود اقدام کند.

رهن به چه معناست؟

برای اینکه مفهوم الزام به فک رهن بدانیم باید معنای رهن درک کنیم که به چه معناست باتوجه‌به ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن به معنای قراردادی است که در آن بدهکار، مالی را به‌عنوان وثیقه به طلبکار می‌دهد. درصورتی‌که مال رهن شده، متعلق به بدهکار باشد، راهن و طلبکار به ترتیب مرتبط با مال هستند. همچنین، مالی که به‌عنوان وثیقه رهن می‌شود، به‌عنوان مرهونه شناخته می‌شود. لازم به ذکر است که درصورتی‌که قابلیت نقل و انتقال قانونی وجود نداشته باشد، رهن باطل خواهد بود.

فک رهن چیست؟

بعد از اینکه معنای رهن را دانستید حالا می‌خواهیم بدانیم فک رهن چیست؟ فک رهن به معنای آزادشدن مرهونه از محدودیت رهن می‌باشد. این حالت در شرایط زیر رخ می‌دهد:

• طلبکار از عین مرهونه خودداری کند.
• بدهکار بدهی خود را پرداخت کند.
• طلبکار بدهکار را از بدهی خود معاف کند.

انواع فک رهن

برای درک بیشتر الزام به فک رهن این را باید بدانید که فک رهن دارای دو حالت رهن است که عبارت است از:

• تسویه‌حساب کامل

در روش تسویه‌حساب کامل، برای فک رهن، باید تمامی اقساط باقی‌مانده و بدهی تسویه نشده را به بانک پرداخت کنید. برای این کار، متقاضی باید درخواست تسویه‌حساب خود را به بانک ارائه کند و میزان بدهی باقی‌مانده را محاسبه کرده و با پرداخت آن به طور کامل، سند خانه خود را از رهن بانک آزاد کند.

• سپرده‌گذاری

در سپرده‌گذاری، متقاضی به بانک مراجعه کرده و میزان بدهی خود را محاسبه می‌کند. سپس حدود ۱۱۰ درصد از این مانده بدهی را به بانک واریز کرده و با این کار، ملک از رهن بانک آزاد می‌شود. اما شخص باید به پرداخت اقساط وام خود ادامه دهد و تا پایان اقساط، امکان برداشت مبلغ سپرده وجود ندارد. بانک در ازای سپرده‌گذاری، سودی را به صاحب سپرده پرداخت می‌کند که برابر با بالاترین نرخ سود مجاز است. با این سود، شخص می‌تواند اقساط وام خود را پرداخت کند.

دعاوی الزام به فک رهن

دعاوی الزام به فک رهن به دو صورت مستقل و الزام به تنظیم سند صورت می‌گیرد

• دعاوی الزام به فک رهن تنظیم سند

درصورتی‌که فروشنده ملک، قبل از تکمیل ساختمان و واگذاری آن به خریدار با ارائه سند رسمی، درخواست وام دریافت کند و به تعهد خود برای آزادکردن سند از گرو بانک عمل نکند، خریدار می‌تواند برای فسخ رهن و تنظیم سند رسمی اقدام کند. درصورتی‌که در این موضوع به مشکل برخوردید یا نیاز به اطلاعات بیشتری دارید، بهترین راهنمایی را وکیل ملکی به شما خواهد داد.

• دعاوی الزام به فک رهن مستقل

در حالت فک رهن مستقل، شخص رهن دهنده متعهد به پرداخت دین خود در مدت‌زمان مشخصی است و یکی از اموال او در گروی شخص یا نهاد ثالثی مانند بانک قرار دارد. درصورتی‌که شخص رهن دهنده تعهدات خود را به‌صورت کامل انجام ندهد، بین او و شخص یا نهاد ثالث دعوای حقوقی به وجود می‌آید. در چنین شرایطی، شخص می‌تواند دادخواستی را برای الزام به فک رهن و پرداخت اجرت‌المثل ایام عده فک رهن به همراه خسارات قانونی و بر اساس قرارداد تنظیم کرده و تسلیم مرجع قضایی نماید.

مراحل طرح دعاوی الزام به فک رهن

اگر بدهی راهن پرداخت شده باشد، دعوی الزام به فک رهن می‌تواند ارائه شود تا مانعی برای باقی‌ماندن مال در تصرف مرتهن نباشد. درصورتی‌که مال مورد رهن غیرمنقول باشد؛ مانند زمین و خانه، دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی مربوطه می‌تواند این دعوا را بررسی کند. اما اگر مال مورد رهن منقول باشد؛ مانند خودرو و جواهر، دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه تعهد در آن قرار دارد که باید تشخیص دهد کدام دادگاه می‌تواند پرونده را بررسی کند. در نتیجه، تعیین دادگاه مناسب برای رسیدگی به پرونده، بسته به نوع مال مورد رهن است.

 مرحله بعد، تهیه دادخواست حقوقی است که برای آن، یک نامه قضایی خاص با سربرگ قوه قضاییه تهیه می‌شود. طبق قوانین آیین دادرسی مدنی، برای مطالبه ی حقوقی، تهیه دادخواست الزامی است. این دادخواست شامل مشخصات مربوط به موضوع دعوی، طرفین دعوی، هزینه دادرسی و غیره است. نگارش دادخواست نیاز به تخصص و تجربه حقوقی دارد و بهتر است به وکیل متخصص مراجعه کنید.

مدارک لازم برای فک رهن

• برای تأیید هویت و مالکیت یا وکالت مالک، مدارک شناسایی شامل شناسنامه، کارت ملی و در صورت نیاز وکالت‌نامه لازم است.
• همچنین، اسناد مربوط به محل اقامت مالک بر اساس نشانی در سند،
• قرارداد رهن،
• مدارک پرداخت دیون،
• درخواست جلب نظر کارشناسی و استعلام،
• تحقیقات و استشهاد محلی،
• شهادت شهود و مطلعین و سوگند در صورت لزوم
• مستندات و دلایلی دیگر که به پرونده مربوط است.

چند نکته مهم درباره فک رهن

• هر گونه مالی که به‌عنوان رهن یا ضمانت ارائه می‌شود باید قابل‌مشاهده و لمس باشد؛ به این معنا که اگر فردی بدهی دارد و از فردی دیگر طلبی دارد، نمی‌تواند طلب خود را به‌عنوان ضمانت یا رهن قرار دهد؛ زیرا آن طلب قابل‌مشاهده و لمس نیست.
• در صورتی که بدهکار بدهی را پرداخت نکند، طلبکار می‌تواند با فروش وثیقه یا ضمانت، طلب خود را وصول کند.
• اگر مالی به عنوان رهن یا ضمانت به طلبکار داده شود، بدهکار می‌تواند آن را اجاره دهد زیرا همچنان مالک آن مال است.
• بعد از امضای قرارداد رهن بین طلبکار و بدهکار، طلبکار هر زمان بخواهد می‌تواند آن را فسخ کند؛ با این حال، بدهکار نمی‌تواند قرارداد را بدون موافقت طلبکار به صورت یک‌طرفه فسخ کند.
• بدهکار می‌تواند به موافقت طلبکار مال خود را به عنوان رهن یا ضمانت ارائه دهد و همچنین مال شخص دیگری را به عنوان ضمانت با موافقت او به طلبکار بدهد؛ این روش را رهن عاریه‌ای می‌نامند.
• باید توجه داشت که حق سرقفلی به دلیل اینکه نمی‌تواند مانند خانه، ماشین یا پول قابل رویت باشد، نمی‌تواند به عنوان وثیقه ، رهن یا ضمانت باشد.
• در صورتی که چند فرد در یک مال شریک باشند و مال مشترک آنها باشد، هر یک از آنان می‌تواند به میزان سهم خود، مال را به عنوان وثیقه یا رهن بگذارند.

برای راهنمایی بیشتر  و مشاوره درباره الزام به فک رهن  می توانید وکلای با تجربه و متخصص ما در وکالت تهران در تماس باشید