در این مقاله سعی کرده ایم تا تمامی موارد و شرایطی را که باید در رابطه با عقد رهن بدانید به صورت جامع قرار دهیم. تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید تا با انواع عقد رهن و شرایط آن آشنا شوید.
مطالبی که در این صفحه خواهید خواند:
تعریف عقد رهن
قانون مدنی عقد رهن را چنین تعریف کرده است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به طلبکار می دهد. رهن دهنده را راهن و رهن گیرنده را مرتهن می گویند. معموملا برای این عقود در دفترخانه اسناد رسمی سند رهنی تنظیم می گردد. لازم بقه ذکر است عقد رهن باید مدت داشته باشد، عقد رهن عقدی عینی است .
باید از قبل دین باشد تا رهن صحیح واقع شود . عقد رهن برای دین آینده صحیح نیست و دست کم باید سبب (مقتضی) دین ایشان موجود باشد.
ارکان عقد رهن عبارتند از :
- راهن
- مرتهن
- مال مرهونه
انواع عقد رهن
عقد رهن انواع مختلفی دارد اعم از رهن تصرف ، رهن قرارداد، رهن قضایی، رهن مستعار، رهن قطعی، رهن دین و منفعت، رهن مضاف، رهن مکرر .
شرایط صحت عقد رهن
مرتهن مال مرهون را باید قبض کند، به عبارت دیگر به تصرف خود درآورد. ولی استمرار تصرف ایشان بر مال مورد رهن شرط نیست. به عبارت دیگر مرتهن می تواند بعد از اینکه مال مورد رهن را در اختیار خودش گرفت آن را به راهن برگرداند .
دکتر کاتوزیان فرمود
اگر مرتهن مال مرهون را قبض عرفی کند نیز کافی برای وقوع رهن است . لازم نیست مرتهن قبض مادی کند . طرفین باید در سند رهنی بنویسند که مال مرهون در تصرف مرتهن قرار گرفت تا عقد رهن صحیح باشد هر چند در واقع اصلا به تصرف (قبض) مرتهن ندادند. به بیان دیگر ، استیلای معنوی مرتهن بر توقیف و فروش مال مرهون در دید عرف برای صحت عقد کافی است، هر چند که قبض مادی نیز انجام نشده باشد.
پیشنهاد میشود: اقرار نامه فروش ملک
اذن راهن در قبض
چون قبض از شرایط صحت رهن است در صورتی اثر دارد که به اذن راهن باشد . در فرضی که پیش از رهن نیز وثیقه در اختیار مرتهن باشد ایجاب و قبول دلالت بر اذن بر قبض و ادامه تصرف دارد ، مگر اینکه خلاف آن تصریح شود .
اهلیت طرفین
اهلیت طرفین عقد رهن علاوه بر زمان انعقاد عقد رهن و امضای سند رهنی ، باید در زمان وقوع قبض نیز، اهلیت داشته باشند. مرگ و حجر یکی از آنها به منزله مرگ و حجر در فاصله بین ایجاب و قبول است.
شرایط مال مرهون
هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی تواند مورد رهن واقع شود . اگر مقررات خاصی راهن را از فروش مال قابل فروش خود منع نماید (مانند منع فروش اتومبیل واگذار شده از طرف دولت تا پنج سال) ، راهن می تواند آن مال را رهن بگذارد ، مشروط بر اینکه مدت چندان طولانی نباشد که در نظر عرف وصف وثیقه بودن و قابلیت نقل را از دست بدهد(مانند ملکی که تا نود سال نمی توان فروخت).
اگر به دنبال نمونه قرارداد وثیقه ملکی و یا نمونه سند رهنی غیر بانکی ملکی هستید، حتما مقاله سند رهنی چیست را مطالعه کنید.
رهن دین یا منفعت
مال مرهون باید مالی باشد که وجود خارجی داشته باشد و قابل لمس و دیدن و قابل اشاره کردن باشد که در قانون به این نوع مال عین معین می گویند، رهن دین و رهن منفعت باطل است . اموال غیر مادی نظیر حق تألیف و اختراع و سرقفلی و مطالبات را نمی توان به رهن داد .
اگر میخواهید بدانید اختصاصی بودن مالکیت چیست و اثار آن چه می باشد در مقاله ی ذکر شده میتوانید تمامی این موارد را مشاهده نمایید.
رهن پول یا اسناد تجاری
راهن می تواند اسنادی که ارزش اعتباری و قابل داد و ستد دارند (مانند اسکناس و اسناد در وجه حامل و سهام بی نام شرکتها) را وثیقه بگذارد. زیرا در حکم عین معین است . اسناد در حکم سند طلب قابل رهن نیستند .
رهن برای تضمین حسن اجرای قرارداد
اگر راهن برای تضمین حسن اجرای قرارداد رهن بدهد عقد رهن صحیح است . ولی اگر راهن برای جبران خسارت آینده ناشی از عهدشکنی وثیقه بدهد این عقد تابع احکام رهن نیست .
طرفین عقد بیع برای ضمان درک می توانند وثیقه بدهند و این اقدام صحیح است . چون اگر طرفین به تعهد خویش عمل نکنند جبران خسارت از محل مال مرهون انجام میگردد.
حتی اگر سبب دین راهن ایجاد شود هم ایشان می تواند مالی را رهن بدهد . ولی رهن برای دین آینده (مانند رهن برای وامی که خواهد گرفت یا ثمن معامله ای که خواهد کرد) باطل است.
رهن یک مال در مقابل چند دین یا چند نفر
ممکن است یک نفر یک مال را در مقابل دو یا چند دین که به دو یا چند نفر تعلق دارد رهن بدهد ، در این صورت مرتهنین (رهن گیرندگان) باید به تراضی معین کنند که رهن در تصرف چه کسی باشد.
همچنین ممکن است دو نفر شریک مشاع ، یک مال را به یک نفر در مقابل طلبی که از آنها دارد رهن بدهند در این صورت ظاهر بر این است که با تعدد راهن ، سهم هر مدیون، رهن دین اوست و با پرداخت آن آزاد می شود .
در این صورت تمام مال مرهون در برابر هر یک از طلب ها رهن است و تا وقتی که همه طلب ها پرداخت نشدند از مال مرهون فک رهن به عمل نمی آید به عبارت دیگر به نسبت پرداخت هر کدام از طلب مرتهنین ، مال مرهون به همان نسبت از رهن خارج نمی گردد.
بسیاری از مواقع ممکن است بانک سند ملک شما را برای تضمین پرداخت اقساط وام از سوی شخص راهن یا وام گیرنده میگیرد. حال ممکن است بخواهید یک ملکی را خرید و یا بفروشید و یا جلوگیری از فروش ملک در مزایده بانک جلوگیری کنید، در این حالت باید اقدام به فک رهن از بانک کنید. در مقاله درخواست فک رهن از بانک به صورت جامع نحوه درخواست فک رهن از بانک و روش های آن را برای شما عزیزان مورد بررسی قرار داده ایم.
ویژگی ها و خصایص عقد رهن
- عقد رهن از جمله عقود عینی است، یعنی قبض شرط صحت آن است
- مالی که موضوع عقد رهن قرار می گیرد حتما می بایست عین باشد و رهن دین و منفعت باطل است .
- عین مرهونه می بایست قابلیت فروش داشته باشد.
- اگر از قبل دینی وجود داشته باشد عقد رهن صحیح است (عقد تبعی) .
- رهن مکرر: بعد از تحقق رهن، سلطه مالکانه راهن بر عین مرهونه باقی می ماند و تنها محدود به حفظ حقوق مرتهن می شود (ماده ۷۹۳) فلذا راهن می تواند از منافع ملک منتفع شود و در آن تصرف کند و حتی مال مرهونه را برای دیون دیگر خود با سند رهنی دیگری به رهن گذارد.
شرایط انحلال عقد رهن
هنگام انعقاد قرارداد ، دو نفر تصمیم می گیرند با رضایت و تصمیم خود تعهداتی را نسبت به طرف مقابل بپذیرند . این قراردادها برای اینکه اعتبار داشته باشند باید بر اساس شرایط صحت معامله منعقد شوند .
معمولا قراردادها با انجام مورد تعهد پایان می یابند . در عقد رهن نیز اگر مرتهن طلب خود را کامل بگیرد و دیگر طلبی نداشته باشد دیگر طرفین تعهدی در مقابل هم ندارند. پس انجام تعهد، موجب خاتمه قرارداد می شود .
موارد انحلال عقد رهن
اما مواردی وجود دارد که قرارداد منحل می شود انحلال قرارداد یعنی ، عقد صحیح به علت خاصی اجرا نمی شود . یعنی طرفین، عقد دارای قابلیت اجرا و کامل شدن را به دلیل خاصی اجرا نمی کنند در واقع عقد منحل شود .
عقد رهن عقدی لازم است یعنی یکی از طرفین به تنهایی نمی تواند عقد را بر هم بزند. موارد انحلال عقد رهن عبارتند از :
- اقاله یا تفاسخ
- فسخ
- انفساخ
وکالت برای فروش مال مرهون
در قانون مدنی آمده است که راهن ممکن است در ضمن خود سند رهنی یا سند مجزایی مرتهن را وکیل کند که ، اگر در موعد مقرر قرض خود را نپردازد مرتهن بتواند با وکالت مذکور از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خویش را استیفاء کند. حتی ممکن است راهن در وکالت نامه قید کند که بعد از فوت مرتهن ، وراث ایشان نیز به مورد وکالت عمل کنند . که این نیابت بعد از فوت مرتهن ، وصیت تلقی می گردد؛ همینطور ممکن است که وکالت به شخص ثالث نیز داده شود.
ولی این امر در قانون بودجه ۹۱ ممنوع شد. براین اساس «دریافت وکالت بلاعزل از تسهیلات گیرندگان بابت وثیقه‌های در رهن بانک‌ها ممنوع می‌باشد».
برای انجام امور ثبتی خود به دنبال بهترین وکیل ثبتی تهران هستید؟ ما در موسسه حقوقی وکالت تهران با در اختیار داشتن بهترین لیست وکلای تهران بصورت حرفه ای و تخصصی به شما کمک خواهیم کرد.
پیشنهاد ویژه: برای دریافت مشاوره حقوقی رایگان در خصوص امور ثبتی همین حالا با بهترین دفتر وکالت در تهران تماس بگیرید. 02188939832 و 09127654109
متعاقباً بانک مرکزی نیز در تاریخ ۱۱ تیر ۹۱ به موجب بخشنامه شماره ۹۱۷۲۸.۹۱ اعلام داشت اخذ چنین وکالت بلاعزلی از مشتریان بانک ممنوع است. سپس بند (ب) ماده ۱۹ قانون رفع موانع تولید مصوّب ۱۳۹۴.۲.۱ عینا این امر را ممنوع کرد.
برخی بانک‌ها بر این باورند که وکالت‌های قبل از سال ۹۱ یا بین سال ۹۱ تا ۹۴ صحیح و نافذ می‌باشد اما اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه فوق تاکید کرده که ممنوعیت اخذ وکالت بلاعزل از تسهیلات گیرنده حتی قبل از تصریح ممنوعیت به موجب بند ۷-۷ قانون بودجه ۹۱ از مقررات دیگر به ویژه ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت قابل استنباط است.
مطلبی که خیلی مهم است و باید به آن توجه نمود این است که هنگام سررسید دین و پس از رجوع مرتهن به راهن ، دادن وکالت برای فروش به او مانعی ندارد ، زیرا مفاد ماده 34 قانون ثبت تراضی طرفین را در فروش مال مرهون منع نمی کند.
هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و ادای دین حاضر نگردد، مرتهن به حاکم رجوع می کند تا راهن را به فروش مال مرهونه یا پرداخت دین به نحو دیگر اجبار کند.
مرتهن برای استیفای طلب خود از قیمت مال مرهونه، بر هر طلبکار دیگری برتری دارد . این برتری صرفا به خود مال مرهونه محدود نمی شود و همه متعلقات و ثمره های متصل آن را در بر می گیرد .
ترتیب استیفای طلب از رهن در صورت تعدد مرتهن
در مواردی که راهن مال مرهونه را به ترتیب در رهن بیش از یک نفر مرتهن قرار می دهد، حق تقدم بر مبنای تاریخ ایجاد رهن است. ابتدا نخستین مرتهن طلب خود را از قیمت رهن بر می دارد سپس مرتهن دوم و بعدی به ترتیب ایجاد رهن طلب های خویش را بر می دارند. با برداشتن طلب هر مرتهن، تمام مال وثیقه رهن بعدی می شود.
فزونی و نقص قیمت مال مرهون
اگر مال مرهونه به قیمت بشتر از طلب مرتهن به فروش برسد، مازاد قیمت متعلق به مالک مال مرهونه می باشد؛ و اگر برعکس به قیمت کمتر از طلب مرتهن فروخته شود، مرتهن باید برای باقیمانده طلب خویش به راهن رجوع کند.
تشریفات فروش مال مرهون در ماده 34 قانون ثبت به گونه ای است که مرتهن هیچ گاه نمی تواند به استناد نقص قیمت مال مرهون، به سایر اموال راهن رجوع کند. زیرا حراج از کل مبلغ طلب و خسارات شروع می شود یا به همان قیمت به مرتهن واگذار می گردد: یعنی، قانونگذار فرض می کند که مرتهن یا خریدار شرطی با تملک مورد رهن به تمام حق خود رسیده است.
عقد رهن لازم است یا جایز
عقد رهن نسبت به مرتهن جایز است یعنی اینکه مرتهن می تواند از امتیاز خود نسبت به رهن بگذرد و نسبت به راهن لازم است یعنی اینکه راهن ملزم است که به تعهد خود عمل کند . حق رجوع یا فسخ یکجانبه آن را ندارد.
شرط عدم فروش مال مرهونه
اگر در سند رهنی شرط شده باشد که مرتهن حق فروش مال مرهونه را ندارد؛ یعنی اینکه شرط شود که مرتهن حق درخواست اجبار به فروش مال مرهونه را نداشته باشد، که در این صورت این سند رهنی باطل است به عبارت دیگر هم شرط باطل است و هم اینکه شرط باطل باعث بطلان عقد رهنی هم می شود که به این شرط، مبطل عقد گویند.
ولی شرطی که فروش را مقید به بهای معین یا اذن شخص ثالث کند نافذ است ، مگر در فرضی که با مفاد ماده 34 قانون ثبت تعارض پیدا کند.
تجزیه رهن با پرداخت بخشی از دین
در صورتی که راهن فقط بخشی از دین خودش را پرداخت کند، حق ندارد درخواست فک بخشی از رهن را بکند و مرتهن می تواند تمام رهن را تا پرداخت کامل دین نگاه دارد، مگر اینکه راهن و مرتهن خودشان ترتیب دیگری را مقرر کنند.
تجزیه دین هم باعث تجزیه حق رهن نمی شود : اگر پدر خانواده ای فوت کند و دارایی او به سه فرزند پسرش به ارث رسد ، یکی از پسران که بیش از یک سوم بدهی را بر ذمه ندارد ، اگر بدهی خود را پرداخت کند ، نمی تواند تقاضای آزادی یک سوم سهم خود از رهن را بکند.
اگر مرتهن ذمه مدیون را از بخشی از دین ابراء کند، این اقدام موچب آزادی وثیقه نمی شود و تمام آن تا تسویه کامل دین در رهن باقی ماند.
اگر چندین مال وثیقه یک طلب باشد، ظاهر از مفاد تراضی این است که مرتهن می تواند، اگر قیمت مال کافی باشد، تمام طبی خود را از هر کدام از مال ها که بخواهد می تواند برداشت کند و تلف بعضی از آن اموال، بخشی از دین را بدون وثیقه نمی گذارد یعنی اینکه سایر اموال وثیقه کل طلب می باشند .
تبدیل مال رهن
راهن و مرتهن در صورت توافق، می تواند مال مرهونه را به مال دیگری تبدیل کنند و مال جدید وثیقه طلب مرتهن می گردد. هر چیزی که در عقد بیع بدون اینکه توافقی در مورد آن بشود به عنوان متعلقات جزء مبیع تلقی می گردد، جزء رهن نیز محسوب می گردد.
منافع و زیادتی که ممکن است در رهن به وجود آید، اگر متصل به رهن باشد، جزئی از رهن محسوب می گردد، و از رهن جدا و منفصل باشد، مال راهن می باشد، مگر اینکه راهن و مرتهن در ضمن سند رهنی ترتیب دیگری را توافق کرده باشند.
رهن تصرف
عقد رهنی که در ضمن آن شرط شده باشد که منافع منفصل به مرتهن تعلق دارد این رهن را «رهن تصرف» می گویند.
در معاملات با حق استرداد، نظیر بیع شرط، بدون اینکه شرط شده باشد منافع حاصله به خریدار تعلق دارد.
فوت راهن و مرتهن
عقد رهن با فوت راهن یا مرتهن منفسخ نمی گردد، اما اگر مرتهن فوت کند در این صورت راهن می تواند درخواست کند که مال مرهونه را با توافق ایشان و وراث مرتهن، به تصرف شخص ثالثی داده شود . اگر توافقی بین راهن و وراث حاصل نشود، شخص ثالث را حاکم تعیین می نماید.
اما اگر راهن فوت کند که این مسئله جای اختلاف است و به نظر می رسد که مرتهن نمی تواند تعیین متصرف را به سود خود انتخاب کند چرا که وارثان مالکین قهری و جدید مال مرهونه می باشند و می توانند بر مال مرهونه تسلط مالکانه داشته باشند.
مسئولیت و امانت مرتهن
مال مرهونه که در تصرف مرتهن است ید مرتهن امانی محسوب می شود، بنابراین اگر مال مرهونه تلف یا ناقص شود مرتهن مسئول نیست، مگر اینکه تقصیر کرده باشد.
حتی بعد از اینکه ذمه مدیون (راهن) برائت گردید رهن در نزد مرتهن امانت است، اما در صورتیکه راهن مطالبه رهن نماید و مرتهن از رد آن استنکاف ورزد، ضامن رهن محسوب می شود حتی اگر مرتکب تقصیر هم نشده باشد.
اگر مال مورد رهن به علت اقدام خود راهن یا شخص ثالث ، تلف گردد، باید مسبب تلف بدل مال مورد رهن را بدهد و آن بدل ، رهن محسوب خواهد شد. اگر بدل مال مرهونه ، وجه نقد باشد، مرتهن قبل از سر رسید دین نمی تواند آن پول را بابت طلب خود برداشت کند و ملزم به نگهداری آن به امانت در نزد خود است.
اگر فرض شود که مال مرهونه در تصرف راهن بوده و بدل وجه نقد نیز به وی سپرده شده است نظر بر این است که مرتهن می تواند آن وجه نقد را به سود خود درخواست تامین نماید، چون که پول مال مثلی می باشد و ارزش داد و ستدی دارد و احتمال اینکه تلف شود بیشتر از مال مورد رهن است و اساس توافق طرفین مبنی بر اینکه پول نزد راهن باقی بماند از بین رفته است.
تصرف منافی حق مرتهن
راهن حق ندارد در مال مرهونه تصرفی داشته باشد که با حق مرتهن در تعارض و منافات باشد، مگر اینکه مرتهن اذن داده باشد.
راهن می تواند مال مرهونه را به کررات در رهن قرار دهد و این امر منافاتی با حق مرتهن ندارد، چون حق مرتهن اول مقدم بر مرتهن دوم می باشد و به این اقدام «رهن مازاد» گفته می شود.
اگر عین مرهونه ، مال منقول باشد و راهن آن را به تصرف مرتهن دوم بدهد ، این عمل راهن منافی حق مرتهن می باشد اما اگر تسلیم آن به مرتهن دوم معنوی باشد ایرادی ندارد.
اگر تصرف راهن موجب انتقال مالکیت عین مرهونه گردد این اقدام منافی حق مرتهن می باشد و منع شده است. این اقدام راهن فضولی محسوب شده و نیاز به تنفیذ مرتهن می باشد. اجاره دادن مال مرهونه نیز توسط راهن، غیر نافذ می باشد و ممنوع است.
اختیار راهن در تصرف
اگر راهن در رهن تغییرات و تصرفی داشته باشد که به نفع حقوق مرتهن باشد اشکالی ندارد و مرتهن نمی تواند مانع راهن از این تصرف باشد و اگر ممانعت ایجاد کنه راهن می تواند از طریق دادگاه اجازه بگیرد.
سوالات متداول
عقد رهن را چنین تعریف کرده است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به طلبکار می دهد. داخل مقاله عقد رهن را به صورت جامع مورد بررسی قرار داده ایم.
از جمله شرایط عقد رهن به این صورت می باشد که مرتهن مال مرهون را باید قبض کند، به عبارت دیگر به تصرف خود درآورد. داخل مقاله به صورت جامع تمامی شرایط عقد رهن را قرار داده ایم.
