قانون سرقفلی

در این مقاله به صورت جامع در رابطه با قانون سرقفلی و قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک صحبت کرده ایم. اگز میخواهید بدانید قانون سرقفلی 1402 چیست تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

به طور کلی بر اساس قانون سرقفلی، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری قبل از سال 76 منعقد شده باشد قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد.

پیبشنهاد میشود برای دریافت مشاوره حقوقی با بهترین وکیل ملکی تهران همین حالا با شماره تلفن ما در دفتر وکالت تهران تماس 02188939832 بگیرید تا مشاوران ما اطلاعات لازم را در اختیار شما عزیزان قرار دهند.

قانون سرقفلی 1402

یکی از اصطلاحات پر کاربردی که همواره در رابطه با انواع ملک و املاک شنیده ایم، سرقفلی می باشد. سرقفلی در واقع وجهی می باشد که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری توسط مستاجر به موجر پرداخت شده و به این ترتیب موجر موظف شده است که در پایان مدت اجاره آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید کند. در صورتی که موجر از این حق خود انصراف دهد این مبلغ توسط موجر باید به وی پرداخت گردد.

ایران، برای سرقفلی قوانینی را تصویب نموده است که در این بخش به بررسی قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک و فرق سرقفلی با مالکیت خواهیم پرداخت.

بر اساس قانون سرقفلی 1402، چنانچه مستاجر دست به فروش سرقفلی بدون اجازه مالک بزند مالک مغازه تجاری این حق را دارد که درخواست تخلیه ملک را بدهد ولی وظیفه دارد نصف حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت نماید. انتقال‌ هایی که در قرارداد ثبت نشده باشند یا بدون اجازه مالک صورت گیرند موجب تخلیه مغازه می‌ گردند و مبلغ سرقفلی که مالک باید بپردازد نصف می‌ شود.

بر طبق قانون سال ۷۶‌ و قانون سرقفلی سال ۱۴۰۰، انتقال یا فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک برای همه‌ی مستاجرها ممکن می باشد ولی اگر شخص مالک مستاجر را از این حق سلب کند یا شرط خاصی را برای انتقال یا فروش سرقفلی گذاشته باشد و مستاجر خلاف این‌ها اقدام نمیاد مالک این حق را دارد که با پرداخت مبلغ سرقفلی به مستاجر، او را از ملک تجاری بیرون نماید.

اگر بخواهیم به بررسی سرقفلی مغازه به زبان ساده بپردازیم، بر اساس ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، موجر می‌ تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد گردید.

در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

شما عزیزان میتوانید برای استعلام سند ملک و همچنین کسب اطلاعات در رابطه با اینکه اختصاصی بودن مالکیت چیست وارد مقالات مربوطه شوید.

قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک

در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک، برای تخلیه ملک سرقفلی توسط مالک می‌ توان از ماده ۱۵ این قانون استفاده کرد. دعوی تخلیه ملک به دلیل نوسازی مطابق با این ماده سهل‌ ترین راه برای تخلیه ملک است و مالک می‌ تواند با پرداخت حق کسب و پیشه به این منظور اقدام نماید. همچنین ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ به مالک اجازه می‌ دهد تا در سه مورد از جمله تجدید بنا، اقدام به تخلیه ملک نماید.

چنانچه مالک می‌ خواهد به منظور تجدید بنا و احداث ساختمان جدید، ملک سرقفلی را تخلیه کند، باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه را اخذ و به دادگاه ارائه دهد. شهرداری موظف می باشد با رعایت مقررات مربوطه، پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تحویل دهد.

همانطور که بالاتر نیز گفته شد بر اساس قانون سرقفلی سال ۱۳۵۶، مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود نموده و اصل را بر این گذاشته که مالک حق تخلیه ملک تجاری را ندارد مگر اینکه دلیلی داشته باشد و دلایلی که طبق آن مالک می تواند مستأجر را بیرون کند نیز مشخص نموده است.

برای درخواست تخلیه سرقفلی ابتدا باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید، مدارک مورد نیاز برای تخلیه عبارتند از: ‌

• اجاره نامه که حاوی شرایط قانونی است.
• پایان مدت اجاره
• دو نسخه از آن تنطیم شده باشد.
• دو شاهد آن را امضاء کرده باشند.
• کپی سند مالکیت
• فیش واریز ودیعه به مستاجر

بر اساس ماده ۹‌ قانون روابط موجر و مستاجر در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم ‌قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. چنانچه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌ نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به ‌طرفین اخطار می‌ کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفتر خانه حاضر شوند.

هر‌گاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده ‌دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌ کند و این حکم قطعی است. مطابق با ماده بیان شده صدور اجراییه جهت تخلیه توسط دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره انجام می‌ شود.

یکی از عمده ترین تفاوت های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 با سال 76، در این است که برای اجاره اماکن تجاری چه سرقفلی گرفته می شد و چه گرفته نمی شد سرقفلی به ملک تعلق می گرفت. در حالی که در قانون سال 76 و قانون سرقفلی، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود مستاجر حق مطالبه سرقفلی دارد و اگر این حق در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گیرد. ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این رابطه بیان می دارد:

«چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»

پیشنهاد میشود برای کسب اطلاعات در رابطه با انتقال سند تک برگ و نحوه محاسبه اجاره خانه ۱۴۰۲ کلیک کنید.

نسبت ارزش سرقفلی به ملک

در رابطه با نسبت ارزش سرقفلی به ملک باید بگوییم ارزش سر قفلی مغازه تقریبا حدود 80 درصد ارزش ملک مورد نظر را شامل می شود، لازم به ذکر است این رقم ممکن است با توجه به نوع ملک تجاری و شرایط آن متفاوت باشد. اجاره سر قفلی معمولاً مبلغی ناچیزی می باشد که برای موجه بودن قرارداد اجاره سر قفلی به وسیله مالک از مستاجر در یافت می گردد.

قانون سر قفلی سال ۱۴۰۱ و 1402خورشیدی طبق سنوات گذشته از مصوبات قانونی سالهای ۱۳۵۶و ۱۳۷۶ خورشیدی تبعیت می کند. قانون سر قفلی ریشه در حق کسب و پیشه دارد ، به این منظور که اگر در چارچوب قانون سر قفلی، ملکی به وسیله شخص یا اشخاصی اجاره داده شود آنها به صورت مادام العمر می توانند در آن فعالیت نمایند یا این حق را در قبال دریافت سر قفلی به اشخاص دیگر واگذار نمایند.

برای مشاهده نحوه ثبت نام مستاجران در سامانه املاک کلیک کنید.

در این بخش نمونه اجاره سرقفلی را برای شما عزیزان قرار داده ایم:

انتقال دهنده… فرزند… به شماره شناسنامه… صادره از… کد ملی… متولد… ساکن… تلفن….

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت… فرزند… به شماره شناسنامه… متولد… به موجب…

انتقال گیرنده… فرزند… به شماره شناسنامه… صادره از… کد ملی… متولد… ساکن… تلفن….

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت… فرزند… به شماره شناسنامه… متولد… به موجب…

موضوع این قرارداد انتقال کلیه حقوق مالی اعم از قطعی و احتمالی انتقال دهنده نسبت به حق کسب و پیشه. تجارت و سرقفلی بوده که مورد معامله عبارتست از دانگ / یک باب دارای پلاک ثبتی شماره فرعی از اصلی قطعه واقع در بخش به مساحت متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال صفحه دفتر بنام دارای حق اشتراک آب/ برق / گاز اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ روشن / غیر روشن / کولر / پارکینگ قطعه به متراژ متر مربع / انباری قطعه به متراژ متر مربع / تلفن دایر به شماره /غیر دایر و دارای پایان کار ساختمان شماره مورخ / / ۱۳ صادره از سوی شهرداری منطقه می‌باشد که انتقال گیرنده مورد سرقفلی را رویت نموده و از کم و کیف آن از هر جهت اطلاع و آگاهی پیدا کرد.

قیمت مورد معامله به طور مقطوع مبلغ ریال معادل تومان تعیین می‌گردد.

همزمان با این توافق مبلغ ریال معادل تومان نقداَ / طی چک شماره بانک شعبه به فروشنده پرداخت گردید. باقیمانده مبلغ ریال در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد.

طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند انتقال رسمی در تاریخ / / ۱۳ در دفتر اسناد رسمی شماره واقع در حاضر شوند و انتقال دهنده متعهد گردید سند را بنام انتقال گیرنده یا هر کس که انتقال گیرنده معرفی نماید انتقال دهد. در ضمن اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گیرنده بعدی موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می‌باشد. در صورت‌عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال رسمی، گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می‌باشد.

عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده وعدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم‌عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی‌عدم حضور می‌باشد.

انتقال دهنده موظف است مورد معامله را در تاریخ / / ۱۳ با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را بر طرف کند.

در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد. قرارداد باطل است و انتقال دهنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد کند.

در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن، مستحق الغیر بودن، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی، غصبی بودن قانوناَ قابل انتقال به انتقال گیرنده نباشد. انتقال دهنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله، معادل ریال به عنوان خسارت به انتقال گیرنده بپردازد.

سوالات متداول