فروش ملک مشاع

همانظور که میدانید فروش ملک مشاع دارای قوانین و مقررات مربوط به خود بوده که تنها با دارا بودن این شرایط قادر به فروختن و یا افراز ملک مشاع خواهید بود.

در ادامه با ما همراه باشید تا با معامله ملک شریکی و جلوگیری از فروخته شدن آن به صورت جامع آشنا شوید.

پیشنهاد ویژه: اگر در خصوص امور مربوط به ملک مشاع دچار مشکل شده اید، همین حالا با بهترین وکیل ثبتی تهران تماس بگیرید. 02188939832

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

ملکی است که در آن افرادی شریک بوده و سهم دارند. برخی از این ملک ها غیر قابل تقسیم و فروش می باشد که در این صورت تنها با توافق تمامی شرکاء فروش آن امکان پذیر خواهد بود. در غیر این صورت فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک جرم محسوب شده و پیگرد قانونی خواهد داشت.

در این رابطه قوانینی تصویب شده است که عبارتند از:

ماده 589 قانون مدنی مقرر می دارد :«هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشد .» ماده 591 قانون مدنی دعوای اثبات مالکیت:«هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا، حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع :«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

با توجه به ماده 591 قانون مدنی و ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم شود.

مطابق ماده 598قانون مدنی :«ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می شود و اگر قیمی باشد برحسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل ،در صورت عدم تراضی بین شرکا حصص آن ها به قرعه معین می گردد.»

اگر می خواهید بدانید تقسیم نامه چیست کلیک کنید.

دستور فروش ملک مشاع

دارای سه مرحله می باشد که عبارتند از:

مرحله اول اقرارنامه واگذاری ملک: در صورتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد. پس از آن کارشناس مربوطه، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می ‌شود. پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی می‌رسد. سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می ‌شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می باشد.

مرحله دوم : متقاضی افراز بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست اقدام نماید.

در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.

مرحله سوم : در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان، باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دستور صادر شد، ملک از طریق مزایده فروخته می شود.

در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه ای برای ملک مشاع تعیین می کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بهاء را پیشنهاد داده باشد. توجه داشته باشید که عدم حضور سایر شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نمی باشد. متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است نیز می تواند این ملک را خریداری کند.

همانطور که در مقاله ملک مشاع گفته شد، فروش ملک مشاع از طریق دادگاه و با توجه به رای قاضی امکان پذیر می باشد. شما میتوانید از طرق مختلف اقدام به فروختن آن نمایید.

یکی دیگر از روش های فروختن از طریق می باشد. به این ترتیب که وقتی قابل افراز نبودن مشخص شد با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تنظیم دادخواست و پیوست کردن تمامی مدارک از قبیل گواهی عدم قابلیت افراز، دادخواست به دادگاه مربوطه فرستاده می شود. دادگاه پس از رسیدن دادخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی، دستور فروش ملک را صادر می کند و دادنامه را به بخش اجرای احکام ارسال می کند تا از طریق اجرای احکام، ملک به مزایده گذاشته شود.

پیشنهاد میشود برای کسب اطلاعات در رابطه با هزینه وکیل دعاوی ملکی و حق الوکاله الزام به تنظیم سند با شماره تلفن ما در دفتر وکالت تهران تماس بگیرید.

برای کسب اطلاعات در رابطه با نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک ۱۴۰۲ کلیک کنید.

فروش ملک مشاع افراز شده

باید بگوییم طبق قانون مدنی ملک افراز شده و مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروختن آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.

معمولا مزایده و فروش ملک مشاع برای موارد زیر مورد استفاده قرار می گیرد:

• مزایده ملک مشاع برای مهریه
• برای سند رهنی بانک
• برای ملک شریکی قولنامه ای
• برای ارث
• برای زمین های شریکی کشاورزی

پیشنهاد میشود قبل از هر اقدامی با شماره تلفن ما در دفتر وکالت تهران 02188939832 تماس بگیرید تا متخصصین و کارشناسان مربوطه اطلاعات لازم را در اختیار شما عزیزان قرار دهند.

پیشنهاد میشود مقاله ی تصرف عدوانی چیست و نمونه دادخواست خلع ید مشاعی را در این زمینه مطالعه نمایید.

تسلیم ملک مشاع به خریدار

در رابطه با تسلیم ملک مشاع به خریدار باید بگوییم برای تقسیم مال مشاع طرفین به هر شکلی که دلخواهشان است، می‌توانند اقدام کنند. اما در صورتی که به توافق نرسند باید از اداره ثبت افراز مال مشاع را درخواست کنند.

اگر مال مشاع مربوطه، غیرقابل تقسیم باشد، موضوع توسط اداره ثبت محل احراز‌ شده و یک گواهی به فرد داده‌ می‌شود. در این گواهی غیرقابل تقسیم بودن ملک قید‌ شده است و فرد به وسیله این گواهی می‌تواند فروش ملک را از دادگاه درخواست کند که با مزایده انجام می‌شود. لازم به ذکر است معمولا مزایده و فروختن ملک شریکی توسط دادگاه صورت می گیرد.

پیشنهاد میشود برای کسب اطلاعات در رابطه با نحوه شکایت از همسایه کلیک کنید.

همچنین باید بگوییم فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکاء ، در صورت عدم توافق تمامی شرکاء ، جرم محسوب می شود. جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک عبارت است از:

اینکه یک شریک بدون اجازه سایر شرکای ملک، کل آن ملک را بفروشد که در قانون عمل وی جرم انگاری شده و مجازات جرم انتقال مال غیر را دارد . ولی اگر فقط سهم خودش را بفروشد این فروش قانونا صحیح است و فقط در تسلیم ملک باید اجازه سایر شرکاء را بگیرد.

اگر ملک شریکی فقط دارای دو مالک باشد و یکی از آن دو شریک سهم خود را فروخته باشد که در این صورت فروختن وی قانونا صحیح است ولی شریک دیگر طبق قانون مدنی حق شفعه دارد و می تواند با اعمال حق شفعه خود، سهم فروخته شده شریک خود را به همان قیمتی که ایشان فروخته، خریداری کند.

نحوه فروش ملک مشاع توسط دادگاه

طبق ‌ماده 9 این آیین نامه، در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه، با درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را صادر و به دایره اجرای احکام دادگاه ارجاع خواهد داد.

مدیر اجرای دادگاه محل وقوع ملک نیز اقدام به مزایده و فروختن مال شریکی طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول خواهد کرد. در نهایت نیز طبق ‌ماده 10 این آیین نامه، وجوه حاصل از فروش ملک مشاع غیر قابل افراز بعد از کم کردن هزینه عملیات اجرایی مطابق با دستور دادگاه به نسبت سهم شرکاء بین آن ها ‌تقسیم خواهد شد.

پس می توان نتیجه گرفت، در صورت عدم رضایت شرکا و همچنین عدم داشتن رای دادگاه، حتی اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک، می تواند مانند فروختن آن، جرم محسوب گردد.

برای کسب اطلاعات در رابطه با ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی کلیک کنید.

جلوگیری از فروش ملک مشاع

بر اساس قانون مدنی، تصرف در مال مشاع باید با اجازه و رضایت همه شرکاء و مالکین انجام شود. به همین جهت معامله مال مشاع قبل از تقسیم یا کسب رضایت از همه، یک معامله فضولی و غیر نافذ است.

اگر کسی می خواهد مال خود را بصورت مشخص از ملک مشاع جدا کند و بفروشد، باید درخواست تقسیم مال را به مرجع صالح تقدیم کند. به همین منظور جهت فروش مال مشاعی که سند رسمی دارد، ابتدا درخواست افراز و تقسیم مال توسط هر کدام یا همه مالکین به اداره ثبت محل داده می شود. اگر طبق نظر کارشناس اداره ثبت، آن مال قابل افراز و تقسیم نباشد گواهی عدم افراز برای آن صادر خواهد شد.

به عنوان مثال برای فروش یک آپارتمان مشاع که قابل تقسیم نیست، راهی جز فروش آن وجود ندارد. بعد از دریافت این گواهی، متقاضی می تواند برای دریافت دستور فروش مال مشاع، به دادگاه مراجعه کند تا با فروش مال مشاع، مبلغ حاصل از فروش، بین شرکاء به نسبت سهم آنها تقسیم گردد.

لازم به ذکر است جرم انتقال مال غیر در ملک مشاع، طبق ماده 808 قانون مدنی هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است را به او بدهد و حصه ی مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

پیشنهاد میشود برای دریافت مشاوره حقوقی رایگان با بهترین و مجرب ترین وکیل تصرف عدوانی همین حالا با یکی از شماره تلفن های ما در دفتر وکالت تهران تماس حاصل فرمایید.

فروش ملک مشاع چقدر زمان می برد

مدت متناسب با نوع آن و همچنین نوع پرونده متغیر می باشد، پیشنهاد ما این است که با یکی از وکلای ثبتی مشاوره شوید. هزینه طرح دعوی و مزایده، یک بیستم قیمت ملک خواهد بود که از قیمت فروخته شده کسر می شود. برای مثال اگر ملک یک میلیارد فروخته شود، ۵۰ میلیون آن توسط اجرای احکام کسر می شود و مابقی بین شرکا تقسیم می شود.

ملک شریکی در مزایده و توسط دادگاه قابل فروش می باشد.

در خصوص فروش ملک مشاع به غیر و همچنین زمانی که ملک مشاع در مزایده فروش نرود، دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت تصمیم گیری در مورد بحث افراز و تقسیم ملک بین شرکا را بر عهده دارد.

پیشنهاد می شود برای کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با فروش ملک مشاع خلع ید شده و فروش ملک مشاع غیر قابل افراز با یکی از شماره تلفن های ما در دفتر وکالت تهران تماس بگیرید تا متخصصین و کارشناسان مربوطه اطلاعات لازم را در اختیار شما عزیزان قرار دهند.

برای کسب اطلاعات در رابطه با انواع دعاوی ملکی و قوانین رسیدگی به آن ها کلیک کنید.

مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز

فروختن ملک شریکی غیر قابل افراز، وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی و بخش مربوط به فروش اموال غیرمنقول صورت می گیرد. صرف نظر از اینکه قانون فروش ملک مشاع غیرقابل افراز و مقررات مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، مربوط به مواردی است که محکوم له و محکوم علیه در میان باشد.

ملک شریکی غیر قابل افراز، به دستور دادگاه فروخته می شود. و حاصل فروش، به نسبت سهم هر یک از مالکین، بین آنها تقسیم می گردد. اصولاً مواد مرقوم که در نظرات ابرازی به آن ها اشاره شده است. علی الاطلاق قابلیت اعمال و اجرا در خصوص ملک غیر قابل افرازی که دستور فروش آن داده شده، از قبیل معرفی مال دیگری از محکوم علیه، یا برداشت معادل طلب از اموال مورد مزایده و یا استرداد مال به محکوم علیه و … ندارد.

بر اساس قانون، دستور دادگاه بر فروختن است. (دستور فروش ملک مشاع، قطعی است) و در جهت اجرای این دستور، مقرارت و تشریفاتی وجود دارد. که نهایتا حاصل فروش به نسبت سهم، بین مالکین تقسیم می گردد.

برای مشاهده متن وکالت نامه تام الاختیار و کسب اطلاعات در رابطه با این سوال که صورت مجلس تفکیکی چیست. با یکی از شماره تلفن های ما در دفتر وکالت تهران تماس حاصل فرمایید.

دادخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

این دادخواست درست مانند هر دادخواست دیگر از موارد مختلفی مانند خوانده، خواهان، مدارک و شرح دادخواست تشکیل شده است. در این دادخواست حقوقی طرف خواهان، شریک یا شرکایی هستند که درخواست فروش را دارند. طرف خوانده نیز، شریک یا شرکایی است که حاضر به فروش نیستند.

به عنوان مدرک در دادخواست شما باید تصویر سند مالکیت و همچنین تصویر گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را ارائه کنید. در شرح دادخواست فروش ملک مشاع شما باید در ابتدا ملک را به صورت کامل و بر اساس نشانی دقیق مانند پلاک ثبتی معرفی نمایید.

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید مقاله ای از منابع معتبر خارجی مطالعه بفرمایید.

سوالات متداول